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物业保安服务的法律责任分析


  物业保安服务,是指物业管理企业为维护物业管理区域内的业主人身或财产的安全,而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业保安服务属于我国保安服务业的一个分支,但它是一种群防群治的安全防范服务,而非治安保障服务,因此,物业保安所需承担的法律责任亦具有相应的特殊性。本文就此加以简明释析,以期引起相关从业者警惕,并提高防范风险的意识。
  物业保安服务的从属性
  物业保安从属于物业管理业,是一种有偿性、契约性和区域性的安全服务活动。这种服务是属于企业行为,具有民事属性。具体而言,保安服务是一种委托代理行为,则代理人(物业公司)与被代理人(业主)在合同中所约定,并非法律的直接规定。它的任务是以防范为主,为业主营造一个安全的物业区域环境。物业保安只有"防范保障"的职能,而没有"打击查处"的职能,因此,其无权行使警察的执法权,而只能行使无异于普通公民的一般权利。总之,物业保安之于物业安全是契约性、辅助性、防范性的,故不能简单地要求物业保安部门像警察那样高强度地保卫业主,而要依据具体的物业管理契约来辩明责任归属。明确物业保安服务的从属性,对于判断物业公司承担责任的大小有重要意义。
  物业保安对业主财物的保卫责任
  在实践中,容易把物业保安与一般的保管行为相混同,从而导致责任认定失当,因此,有必要把二者的区别予以澄清。
  按照《合同法》的规定,保管是指保管人保管寄存人交付的保管物,并返还该物的合同。保管人的主要职责体现在二个方面:一是妥善保管保管物,主要表现在按照约定的方式、方法进行保管,保管人不得擅自使用保管物,保管人应亲自保管;二是保管物危险通知义务,是指在保管物有危险时,保管人心将有关情况及时通知寄存人,这主要表现在第二人对保管物主张权利时,保管物自身由于各种原因发生变化时保管人应履行通知义务,以便寄存人对保管物进行处理;三是保证保管物的安全,保管物已经交给了保管人,在保管人的完全控制之下,所以保管人应当保证保管物的安全。保管人不尽义务,保管物灭失的,其应当承担不利后果。
  物业保安与保管的相同之处在于都是接受他人委托,保证委托人财产的安全,其采取的方式方法亦有相同之处,比如说检查、守护等。但二者最明显的不同之处在于,物业保安是在不控制标的物的情况下,所提供的一种消极防范性措施,比如说车辆的钥匙始终在业主手里,物业保安无法对其进行完全的控制性保护;而保管是在控制标的物的情况下所提供的一种积极保管服务。另外,二者的保障范围、保护方式、随附义务亦有较大不同。
  因此,物业保安对业主财产的保护义务,比保管的义务强度要弱,从而对物业保安的责任要求亦不宜过于苛刻。在司法实践中,经常碰到业主车辆丢失后,认为物业保安服务未到位,要求其承担赔偿责任的案例,对此应根据物业保安是否辟到基本的谨慎注意义务为判断标准。在上海市台山区人民法院审理的刘某诉上海金海物业管理有限公司一案中,刘某认为物业保安人数太少,导致其别克轿车被盗而物业公司认为其己安排保安24小时巡逻,并安置多个监视镜头,已尽到合理的保卫义务,最终法院支持物业公司的抗辩理由。相反,在北京第二中级人民法院审理的方某诉北京北辰信城物业公司一案中,法院认为"物业公司作为停车管理单位,对方先生停放在小区内的车辆应当有谨慎的注意义务。物业公司发放车辆的凭证查验出入车辆,显然难以达到安全防范目的。物业公司为方先生指定的停车位既不在24小时值守保安的视线范围,也不在电子监控范围。"判决物业公司在停车管理方向存在疏漏,应对方某车辆丢失承担相应的赔偿责任。
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